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    二手市场火爆!房价小幅跌落,成都楼市该何去何从?

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  • TA的每日心情
    擦汗
    2019-10-8 13:02
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    发表于 2019-8-28 07:29:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
    ▎城市快报丨By:世联评估



    2019年7月,根据世联评估EVS监测,本月大成都商品住房成交均价11,426元/㎡,环比下跌2.53%,同比上涨18.48%,商品住房成交套数17,340套,环比上涨18.01%,同比上涨5.14%。二手房成交均价为12,201元/㎡,环比上涨0.5%,成交套数10,867套,环比下跌12.8%。成都市场究竟如何走向,世联评估带你详细解读。



    2018年8月-2019年7月成都商品住宅月度成交走势



    图片来源:世联评估

    新房市场分析

    新房供应分析2019年7月大成都商品住房新增供应面积104.61万㎡,环比下跌48.54%同比下跌47.2%,新增供应套数为8,857,环比下跌45.18%,同比下跌49.97%。本月主城区商品住房供应远郊成为主力军,合计供应6,083套,近郊供应2,398套,主城区供应376套。其中金堂县供应数量居首,供应量为1,768套,其次为青白江区,供应1,407套,其中青羊区、金牛区、武侯区、成华区、都江堰市均无供应。



    成都商品住宅新增供应套数和面积走势



    2019年7月成都市商品房新增供应区域分布

    图片来源:世联评估

    新房成交分析

    本月大成都商品住房成交远郊、近郊成为主力军,其中远郊合计成交6,823套,近郊成交6,186套,主城区成交4,331套;其中龙泉驿区成交数量居首,成交1,964套,其次为青白江区,成交1,349套。



    2018年8月-2019年7月成都商品住宅月度成交走势



    2019年7月成都商品住宅成交区域分布

    图片来源:世联评估

    新房存量及去化分析

    截止2019年7月,大成都新房库存套数合计177,868套,库存面积共计2,105.44万㎡。其中主城区存量56,809套,近郊存量套数58,815套,远郊存量套数62,244套,三大区域存量套数相当,截止本月郫都区存量套数最大,共计16,331套,其次为天府新区,共计16,331套,次之为双流区,共计14,259套。新房去化周期近郊、远郊相对较快,究其原因,近郊远郊总价相对较低,受众面更广,更容易去化。



    截止2019年7月底成都商品住宅存量区域分布图



    截止2019年7月底成都存量商品住宅去化时间(月)图



    截至2019年7月成都商品住宅库存及去化时间表

    图片来源:世联评估

    存量房市场分析

    2019年7月大成都二手房成交均价为12,201元/㎡,环比上涨0.5%,成交套数10,867套,环比下跌12.8%。其中主城区成交均价主要集中在13,000-17,000元/㎡,其中高新区和锦江区均价最高,高新区均价为16,703/㎡, 环比上涨0.52%;锦江区均价为17,024元/㎡,环比上涨0.38%双流区在近郊区中均价最高,均价为10,899元/㎡,环比上涨1.57%新津县在远郊中均价最高,均价为7,365元/㎡,环比上涨0.85%



    2018年8月-2019年7月成都存量房月度成交走势



    2019年7月成都二手房各区成交套数及市场均价

    图片来源:世联评估

    住宅租赁市场分析

    2019年7月成都市住房租金均价为25.8元/平方米,租金水平整体偏低,7月成都二手房市场均价为12,201元/平方米,租售比为1:473。从行政区来看,高新区租金达到35.32元/㎡,遥遥领先其他区域,究其原因,主要是因为高新区地处城南CBD核心区域,区域内产业及人口高度聚集,已经发展成为成都最炽手可热的区域,租赁需求旺盛,成交活跃,其次为锦江区,租金均价为33.7元/㎡,区域内形成了多个热点居住区,中高端楼盘数量众多,整体租金水平高居不下,租金水平最低的行政区为蒲江县,平均租金仅13.09元/㎡。



    2018年8月-2019年7月成都租赁住房月度租金及租售比



    2019年7月成都各行政区租赁住房月度租金及租售比

    图片来源:世联评估

    土地市场分析

    本月大成都共有16宗土地成交,成都土地成交16宗,环比减少4宗,环比下跌20%,成交面积95.43万㎡,环比下跌22.44%。本月主城区土地成交居首,成交11宗,近郊成交3宗,远郊成交2宗,其中成华区成交数量居首,成交8宗,其次为天府新区,成交3宗,新都区、青羊区并列第三,均成交2宗。

    7月31日成交位于锦江区林家坡片区一宗住宅用地,其楼面地价19,800元/㎡,刷新成都楼面地价,晋升新任“地王” 。



    新地王产品定位:该地块位于锦江区东大街和一心桥南街交汇处,规划容积率为2.5,可开发体量2.5万㎡,开发产品应该为低密度、低容积率高层、小高层住宅楼,定位改善型高端豪宅类型,从区位供求来看,新地王周围主要是以老小区为主,新盘较少,附近有D10天府、茂业豪园、阿玛尼公寓等新盘,产品结构均为改善型高端豪宅,且距离东门豪宅区攀成钢片区仅800米,区域配套设施齐全,距离九眼桥约1公里,区域位置优势明显。

    目前与新地王一街之隔的D10天府,产品面积在200-500㎡,最新售价3万/㎡以上;茂业豪园产品面积为27-37㎡的LOFT公寓,目前售价3万/㎡左右;阿玛尼公寓产品面积60-190㎡,目前售价5万/㎡左右;附近龙湖晶蓝半岛二手房售价25,000-28,000元/㎡,外滩二手房售价22,000-25,000元/㎡,粼江峰阁二手房售价22,000-25,000元/㎡,目前该区域二手房价格呈上升趋势。



    小结

    随着“高性价比”新盘项目的逐步消化和高地价项目陆续入市,新房市场价格看涨。值得注意的是,成都自2017年7月“人才落户”政策实施两年以来,每年新增的户籍人口在30-40万,越来越多的“蓉漂”获得购房资格,将为市场需求提供有力的支撑。天府新区、高新区为外来人才主要落户区域,近几月房价保持小幅上涨。

    从行政区来看,主城区二手房价格普遍环比上涨,但与去年同期相比仍大幅度下跌。近郊各区环比上月有涨有跌,但大部分处于小幅度上涨状态,与去年同期相比仍大幅度下跌,相比之下,远郊各区价格大部分从去年同期至今均在下跌,下跌幅度逐渐平稳。从成交量来看,自2019年3月开始,成都二手房销量较高,成交趋势较好,二手房市场比较活跃,住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊。

    7月30日,中共中央政治局召开会议,会议重申住房不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,在楼市政策趋严的背景下,新房及二手房源市场供应较为充足,整体市场较为理性,预计短期内新房及二手房市场仍然会保持平稳发展趋势。

    2019年7月成都土地市场依旧火热,“面粉贵过面包”的情形仍在不断上演,成都市主城区放量多宗住宅用地,楼面地价上涨明显,锦江区林家坡片区地块以19,800元/㎡再次刷新成都楼面地价新高,品牌房企竞相争夺主城区地块,预计后期土地市场持续活跃。从各区域供应情况来看,主城区土地市场供应及成交相对积极,主城区仍然是各大开发商追求的热门区域。

    本文作者:世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,深度、前瞻市场解读,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

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    发表于 2019-8-28 07:30:26 | 显示全部楼层
    这是中介机构的把控大家不要相信
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    发表于 2019-8-28 07:30:38 | 显示全部楼层
    信你个鬼,我旁边两家中介个个都在裁员,底薪都发不起了
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